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楼市长达20年的怪圈正式结束,两个原因导致

善美咚城 资讯 发布时间:2020.01.10 09:50:23
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有人说,房地产市场化发展近二十年之间,始终有一个楼市怪圈的存在,那就是房价越是调控越是上涨。这样的认识可能有失偏颇,但是,楼市调控伴随着房价的上涨始终存在。也许没有调控,房价涨得更多。在今年稳房价、稳地价、稳预期一系措施过后,房价的整体上涨用经济学家马光远的话说就是史诗级的上涨结束。


对于楼市存在房价上涨与调控的怪圈,有很多人分析过,例如,城市化进程、M2的大量增加,经济发展迅速增长、供需错配等等很多原因。今天,我们来讨论一下大家感受比较明显悖论。


一、供需不平衡,房价越调越涨。


从政策上看,每一次房价上涨过热出现之时,为了迅速降低房价上涨的势头,减少房地产泡沫的产生。各种限购、限贷、限售以及利率上浮措施纷纷出台,这些措施主要从控制需求的角度出发进行调控。其实,需求本身既没有得到满足,也没有消失,只是不得不延后。犹如弹簧一样被压着,不得行动。当调控放松之时,压抑的需求也就迅速爆发。同时,房企根据销售进度确开工面积及峻工面积,在需求被压制之时,供货量也就逐步减少。因此每一轮调控结束后,各地出现了大小不一的供需不平衡,从而促进了房价的再次上涨。


二、摇号与限购购无意间制造了紧张的购房氛围。


房地产是一个典型的买涨不买跌的市场,越是房价上涨之时,越是限制购买之时,大家认为有利可图。原本短期之内没有买房需求的人,也加入了摇号抢房的队伍,进一步形成了紧张的买房情绪。此时,由于供应得不到及时满足,随着房价的上涨,在赚钱效应的带动下,买房人日渐增多。不管是炒房也好,改善也罢,买房的羊群效应形成。所以,房价的上涨就会一浪高过一浪。

三、银行融资的宽松,既给了房企拿地的动力,也给了买房人加杠杆买房的机会。


不管是买房人还是房地产公司,只要银行愿意借钱,就有勇气把钱投入到房子中去,在部分城市形成了一定的炒房的氛围。


总体上看,房价之所以出现越调越涨这个楼市怪圈,主要在于供需错配,融资宽松及羊群效应,这三者相互作用,形成了越调越涨的局面。


值得开心的是,这样的怪圈目前正已正式结束。从年初楼市调控的一系列措施来看,是全方位的管控,土地供应按需分配有效保障了供给的基础,不靠房地产刺激经济已对买房预期进行了有效的扭转,银保监会从融资管控、LPR利率等进行了方方面面的调整优化。各方政策叠加之下,楼市转冷成为共识,房价下跌的城市也在逐月增多。


从供需角度出发,供大于求正在出现。目前施工进度没有减缓,但需求已经减少。


根据链家创始人左晖的发言:“整个新房市场未来5年会从15万亿萎缩到12万亿甚至会更小。


根据恒大研究院经济学家夏磊的预测,未来10年,全国自住房需求由当前的年均17亿平米降至为11亿平米。按照这样的体量,近6亿平米的缺口,靠谁来买?按照最新的出生人口数据来看,新生儿今年出徨数量不超过1250万,创有记录以来的新底,比饥荒年的出生数还少。


所以,供大于求的出现也斩断了房价越调越涨这个楼市怪圈,也称之为悖论。


随着集体土地入市,棚改政策的退出以及房地产长效机制的建立,楼市怪圈正式结束。


来源:房价大数据


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