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中国房地产不整改,迟早出大事!

善美咚城 资讯 发布时间:2018.09.19 10:54:12
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    3月29日,由新浪财经主办的长安讲坛在清华大学举行,国务院参事、南开大学国家经济研究院院长夏斌担任主讲,并作了《如何认识和化解系统性风险》的主题演讲。


    他在演讲时直言,中国经济到现在已经被房地产市场绑架了,房地产市场不整,中国早晚出大事。

 

    夏斌认为,“房子是用来住的,不是用来炒的,”这一理念的提出,正是近十几年来房地产政策碎片化导致的教训,如果原有理念不扭过来中国经济没法太平。



以下是演讲精编,未经作者审阅。

口 述:夏斌,来源:中国经济五十人论坛


    经济转型时期是金融风险高发期



    发货币是为了促进经济增长产生新产出,没有效益就是多。


    现在为什么要重视金融风险?简单地来看,我想说第一个观点是,在经济下行、经济转型期间,是金融风险最容易发生的高发期。


    我把1982~1999年的GDP增长曲线和美国金融危机以后2007-2009年的增长曲线放在一块做了下对比,基本都跌掉了一半的增长速度。


    再一次证明,经济往下走的曲线是最容易发生不良贷款,发生金融风险的。


    建国初期,中国人民银行发行的人民币少得可怜,从1949~2008年,60年间M2累积增长了47.5万亿。而2009~2012年4年间,因为当时推行的宽松政策干了50万亿。2013~2017年这5年,我们又干了70万亿。


    也就是说,1949~2017年,我们一共发行了167万亿,其中有120多万亿是近9年投放的。


    货币多并不一定就是坏事,但是我们发货币是为了促进经济增长,为了产生新的产出,如果没有效益的产生,那就是货币多发。


    2016年,全社会的杠杆率高达257%,2017年的增长势头虽有所减缓,但依然很高,仅2010~2015年,非金融企业的负债总规模平均增长了16.6%,比同期名义GDP还高了6%。


    借了那么多钱,还能不能还?


    看增量资本产出比,每增一元GDP所需的投资,从2010年的4.2元增加到2016年的6.7元,因此在经济增速下行的时候,持续的过多的货币投放。表现为企业销售收入下降、利润下降,必然是企业亏损或者破产以及带来的失业压力加大,就这个逻辑讲,必然会爆发风险,不爆发风险才怪,不爆发风险才不叫市场经济呢。



    如果你有能力再多债务也不怕,但是如果速度下来了,就意味着销售收入下来了,进而影响到利润的减少。而利润的下滑则意味着根据原来签订的合同,你很有可能连利息都还不了,甚至可能连最起码的本金都还不上。再加上,很多领域都是国有企业占据垄断地位,这就造成很多中小企业甚至小微企业融不到资,这时候问题马上就暴露出来。


    这就是我想讲的,为什么在经济速度下行的时候是高风险易发期。


    最关注的是房地产泡沫风险


    当下,要尽快建立一个确立长效机制的房地产统筹研究小组。最近,有人在微信上说,中国当前的家底能够禁得起1.5次危机。这应该是标题党,但问题是,这个危机是按照资产有多少来计算的吗?危机是突发性的事情,传递性很快,一旦发生很多事情都来不及了



    我认为,系统性风险的爆发是个别的分散的局部的风险,在一定条件的催化下,在某个时点经过一系列环境风险传递和连锁反应,才会呈现全球性的系统性特征。


    但是在风险没有爆发前,不会马上形成对全社会资产负债表的“缩表”效应,风险一出来,马上资产负债表就会缩水。

我们整顿不过来就是没有经过一次缩水,说心里话,是慢慢的还是让它缩水。有些重组了,有些破产了,有些市场出清了,那不就是退出市场了嘛。


    那它的负债、银行贷款以及银行不良资产就增加了,资本金就减少了。这就是资产负债表连续缩水的过程。



    我认为当下不会马上形成资产负债表缩表效应,不会对宏观经济总量如GDP、总需求、总投资、破产、实业等宏观指标,形成直线下降的重大冲击。现在不像1929~1933年的美国经济危机,失业率突然提高了2位数,GDP也以2位数的速度急速下降,中国没有爆发经济危机之前,这些还都是看不出来的。


    那么风险在哪里?


    根据经济学理论和各国危机的教训风险隐患,可以从两个角度思考:


    第一,从宏观数据变化中寻找蛛丝马迹;


    第二,从影响货币支付链中断时链条上的相关产业、局部数据的分析中寻找线索,顺藤摸瓜,从而把握大局。

从分析中能感觉,它不是现实的,马上暴露的风险。


    我最关注的仍然是房地产泡沫风险。


    在中国,涉及到房产的贷款和人到底有多少呢?

从授信的品种分析,涉及房子贷款的有房地产开发贷款、房产企业贷款、按揭贷款,2016年底仅房地产开发贷款和按揭贷款就有26.7万亿,占全部银行贷款的25%。2016年房价涨得快一点,2016年新增量5.7万亿,占全部新增约45%。


    政策研究界经常说的银行做过压力测试,能经受得住40%的房价下降,我认为瞎扯,那又是在学外国的压力测试分析模式。

要知道,在中国,整个系统全部的银行贷款,绝大多数都不是信用放款,都需要担保抵押质押的,信用放款只占到20%~30%。用房产、厂房、土地做抵押贷款,占到整个贷款的30%~40%,用担保互保形式做贷款的占30%~40%,质押贷款占约30%。如果说通过同业市场,通过大资管业务的理财市场等等环节进行的房地产投资,那就更多了。


    现在银行能够担保、能够抵押质押的是机器设备吗?银行根本不要。现在银行最不担心的就是土地和房子,因为他们都很值钱。


    所以真正和房价、地价相关的贷款占多少?我估计就70%左右,甚至更高一点。


    在这样的背景之下,房价也属于资产,如果资产价格一跌,跌掉10%、20%,这意味着什么?很多银行贷款就还不了了,贬值了都,很多涉房的贷款和融资究竟有多少?从这一角度讲有没有泡沫?


    房子是用来住的,不是用来炒的。这是近十几年来,房地产政策碎片化导致的教训。我相信党中央会坚定不移地扭过来,不扭过来中国经济没法太平。


    实际上,中国经济到现在已经被房地产市场绑架了,我2009、2010年说中国房地产市场不整,中国早晚出大事。

长效机制迫在眉睫


    首付怎么办?税收怎么上?利息增值怎么定?在北上广深,尤其是北京,教育资源集聚,拥有全国最有名的重点学校,比如实验二小、人大附中、清华附中、北大附中等。为了不让孩子输在起跑线上,很多家长不惜成本也要争取就近入学,想进入这些重点学校,就要有户口,要有户口就要有房子,自然而然的就推涨了房价。


    面对这样的状况,靠房价政策能调吗?那根本不是房价政策的问题,那是教育政策的问题,是教育公共资源怎么分配的问题。



    所以,房地产长效机制要包括很多内容,而现在的问题是这些长效机制什么时候能出来?这些长效机制内容相互之间又要如何配合?


    到现在,我个人感觉还没有一个统一的部门在研究,所以我在内部呼吁,尽快建立一个确立长效机制的房地产统筹研究小组。


    可以由住房建设部挂帅,人民银行、银监会、发改委、财政部等几个部门共同研究一项项政策怎么出,目标就是长效机制,眼前有的是短期效应,但是每一项短期效应不能违背长效机制。


    不能头痛医头,脚痛医脚了,绝对不能这么干。谁欠债谁还,中央坚决不兜底


    这样才能彻底打破道德风险,打破市场上不正确的幻想。面对存量风险要怎么办?目前已经看到的四个原则值得参考。


    目前已经看到的已经发生的四个原则:


    1.止血原则

    因为法规不健全而产生的风险,尽快完成法规进行整顿,堵住漏洞,边立规矩,边化风险,坚决做到存量风险只减不增。

比如说P2P,马上停下来,不让它乱七八糟的干了;比如说地方债、网络贷、大资管,现在纷纷在出文件,或者是出政策规定,这叫止血原则。



    2.共担原则

    产生的损失谁欠债谁还,中央坚决不兜底,万里长城决不能退后一步,不能出现一个缺口。


    这个我们1997年处理金融风险很有经验,如果说中央政府给钱,那就没完没了,整个社会就会出现道德风险。

所以在这个问题上,一定要教训市场,教训老百姓,教训地方政府,教训金融机构,谁欠钱谁还,还不了卖东西也要还,让他家破人亡也得还,中央绝对不能拿纳税人的钱帮他还钱。当然我们也有原则,并不是说就不管这个事了。


    比如处理农村合作社,很多地方高息揽储、非法集资,最后把他们都关了,关了老百姓就要闹,要求返还利息(有些人早就把本金赚回来了),这不可能。我们可以按同期银行利息予以补偿,但如果你还要闹,那对不起,直接出动警察维持秩序。


    这事你本就不应该做,银行在这儿,你不去银行存钱,跑到那些不知底的机构存钱,何况几年来你本金都已经收回来了。

所以,谁的孩子谁抱,还不了卖东西,你也不准借钱,这样才能彻底打破道德风险,打破市场上不正确的幻想。


   3.成本原则

    针对地方巨额债务的还本付息压力,为了降低利息成本,又是化解增量风险,又是化解存量风险,那怎么办呢?

债转股,债券置换,这已经在做了,把长期债券变成短期债券,把地方债券变成中央债券,中央债券成本利率很低的,这一下子省了不少钱。


    4.时间原则

    我认为中国十三五时期经济保持6%点几到7%的增长还是可以的。如果能够保持5%,5.5%,6%的增长是绝对的高增长,高增长意味着有收入,包括财政有收入。


    因此从全局看,我们只要把新的债务成本压在一定的低谷以下,比如说压在6.5%到6%的增长,压在6以下利息成本。从长期看,我们就具备稳定的还债能力,这就可以慢慢化解风险,存量风险存量化,增量风险想办法控,慢慢的化解风险。


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